5策略 站上REITs风口，河南民企如何加速盘活存量资产？

【大河财立方 记者 孙凯杰】7月8日，中金基金发布公告表示，旗下中金中证REITs全收益指数证券投资基金累计有效认购金额已经超过募集总上限，将开启比例配售。这意味着首批4只REITs指数基金已经全部售罄，显示出投资者对这一资产类别的认可。

市场升温的背后，政策端的发力同样密集。从去年12月起，国家发展改革委、中国证监会以及各地方，围绕REITs扩围扩容、常态化发行和民企参与持续释放政策信号；今年6月，河南发文，明确鼓励民间资本参与盘活存量资产。

多位专家接受大河财立方记者采访表示，对民营企业而言，REITs不仅是融资工具，更是打通不动产“投融管退”闭环、盘活存量资产、优化资产负债表的重要通道；对地方而言，鼓励民企参与REITs，有助于激发民间投资信心，推动沉淀资产变成可流动、可定价、可再投资的资本。

政策密集落地，REITs从试点扩围走向常态化

中国REITs至今已顺利运行5年，目前，国央企占据着发行人的主导地位。

Wind数据显示，截至2026年7月7日，中国公募REITs市场已上市产品93只，含扩募后总规模达2329.95亿元。其中，国有企业（含央企及地方国企）合计发行66只，规模1738.20亿元，数量占全市场七成，规模占比约四分之三。民营企业主导产品15只，规模406.99亿元，数量与规模占比分别约为16%和17%。

不过，近半年来，围绕REITs市场建设，监管层政策推进节奏明显加快。

2025年12月，国家发展改革委对基础设施REITs发行范围做进一步拓展；同月，中国证监会发文，提出要推进REITs市场扩容扩围，同时明确“平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产、拓宽权益融资渠道”。从上海、深圳到河南，多地密集发文，支持民间资本参与REITs市场。

商业不动产REITs也在这一轮政策推进中正式进入市场。今年6月18日，首批4只商业不动产REITs登陆上交所，其中2只原始权益人均为民营企业。

这意味着，从政策出台到落地，民间资本、民营企业在REITs市场中的地位正变得愈发重要。

从现有REITs项目看，国央企仍是基础设施REITs的重要发起主体，尤其是在高速公路、产业园区、清洁能源、保障性租赁住房等领域，国央企在资产储备、信用基础、合规管理和长期运营方面具备明显优势。但随着消费基础设施、商业不动产等资产类型扩围，民营企业参与度正在持续提升。

民间资本参与发行REITs，有何优劣？

瑞思不动产金融研究院院长朱元伟接受大河财立方记者采访时表示，民企REITs和国央企REITs不能简单用“谁好谁坏”来评价，它们更像是两种不同风险收益特征的资产，满足不同投资人的偏好。

他认为，国央企项目的优势在于信用背书较强、资产储备厚实、运营规范，容易受到险资、年金等长线资金青睐；民企REITs的优势则在于“市场化基因”。无论是已发行的砂之船奥莱、唯品会奥莱，还是后续申报的新城控股吾悦广场，其选址、招商、运营能力都经历了消费者的持续选择，内生经营韧性构成了核心价值。此外，激励机制灵活到位、决策效率和创新意愿更强，都是民间资本参与公募REITs市场的长板。

过去，商业地产融资主要靠两条腿：⼤宗交易⼀次性卖掉，或者做经营性物业贷。前者是放弃了⻓期增⻓的收益，后者是增加了负债。对⺠营企业⾃⾝⽽⾔，REITs打开了第三条路，提供了⼀个“权益性”的退出通道，企业可以把重资产打包上市，回笼的资⾦既可以⽤来降杠杆，也可以投⼊到新的项⽬中去，实现滚动开发。更深⼀层，这是商业模式的根本性变⾰，从重资产的“持有收租”模式，转向轻资产的“管理输出收费”模式。资本市场给后者的估值，远⾼于前者。

不过，民企REITs面临的短板同样客观存在。朱元伟表示，民企主体信用相对较弱，市场可能要求更高风险溢价；不同民企之间资产质量差异较大，部分项目在经济下行周期中财务弹性不足；此外，部分保守机构投资者对民企项目仍存在隐性准入门槛。最终，市场看的仍是底层资产质量。只要资产权属清晰、运营稳定、现金流可预期、信息披露充分，所有制标签并不是决定性因素。

河南已有样本，资产培育是后续关键环节

对河南而言，REITs并不是完全陌生的新工具。

今年6月上市的中金唯品会商业REIT，底层资产之一正是郑州杉杉奥特莱斯项目（最终原始权益人为唯品会）；今年3月，中铁七局泰和里持有型不动产资产支持专项计划成功发行，作为全国首单“社区、景区、街区三区合一”文商旅夜经济综合体REITs、河南省首单机构间REITs，也为河南文商旅存量资产盘活提供了一个可观察样本。

今年6月印发的《河南省进一步促进民间投资高质量发展若干政策措施的通知》提出，要支持符合条件的民企项目发行基础设施REITs，探索推行基础设施REITs上市发行“分步走”模式，即指导相关主体梳理整合优质资产，先行发起设立Pre-REIT开展培育孵化，逐步过渡至公募REITs阶段，最终实现基础设施REITs上市发行。

河南省商业经济学会会长宋向清在接受大河财立方记者采访时表示，对民营企业而言，REITs是打通不动产“投融管退”闭环的核心金融工具，可以把沉淀在商场、产业园、物流设施中的重资产变现，获得低成本权益资金，降低企业有息负债和资产负债率。资金回笼后，企业可以继续投向城市更新、新商业项目和实体产业投资，实现滚动发展。

在他看来，河南发展民企商业不动产REITs具备一定基础：郑州杉杉奥莱进入全国商业REITs底层资产范围，说明河南消费市场和商业物业具备可被资本市场识别的优质样本；另一方面，河南人口基数大、消费市场纵深广，郑州作为国家中心城市，商圈客流和都市圈消费具有一定支撑。

但问题也不容忽视。宋向清指出，不少民营商业物业存在产权分割、改建手续不全、抵押担保复杂、租约分散等历史遗留问题，资产确权和剥离整合难度较大；部分项目租户结构集中、租金波动较大，难以满足公募REITs对持续稳定现金流的要求；REITs重组环节交易税费成本偏高，也会抬高民企发行综合成本。

此次河南提出Pre-REITs培育路径，意义正在于此。对于一批暂时不符合公募REITs发行条件、但具备长期运营价值的民营存量资产，可以通过前期基金、资产整合、运营提升和规范整改，逐步补齐短板，而不是等到申报阶段再集中解决历史问题。

朱元伟认为，对地⽅经济来说，REITs是一个盘活存量、优化发展模式的绝佳⼯具。⼀个项⽬成功发⾏REITs，它的估值和运营数据都是公开透明的，这⽐任何⼀份评估报告都更有说服⼒，能带动整个区域资产价值的重估，具有很强的示范效应。“例如上海，因为起步早，跑通了⼏个标杆项⽬，现在商业REITs的申报数量占了全国的40%左右，形成了⼀个正向循环。河南这次的政策，就是希望也能跑出⾃⼰的标杆。”

责编:陈玉尧 | 审校:李金雨 | 审核:李震 | 监审:古筝

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